Yönetici Rehberi

Apartman Yöneticisinin Görevleri ve Sorumlulukları

Yöneticinin görevleri, yetkileri, hukuki sorumlulukları ve sık sorulan sorulara detaylı yanıtlar.

Apartman yöneticisi, kat maliklerinin vekili olarak görev yapar. Bu rehberde yöneticinin görevleri, yetkileri, hukuki sorumlulukları ve sıkça sorulan sorulara detaylı yanıtlar bulacaksınız.

1

Apartman Yöneticisinin Görevleri Nelerdir?

Aidat Tahsilatı

İşletme projesine göre belirlenen aidatları toplamak ve gecikenleri takip etmek.

Defter Tutma

Karar defteri, işletme defteri ve gelir-gider defterlerini usulüne uygun tutmak.

Ortak Alan Bakımı

Asansör, kalorifer, bahçe, merdiven gibi ortak alanların bakım ve onarımını organize etmek.

Personel Yönetimi

Kapıcı, güvenlik, temizlik personelinin işe alımı, maaş ödemesi ve SGK işlemleri.

Toplantı Düzenleme

Yılda en az bir kez olağan genel kurul toplantısı düzenlemek ve gündem hazırlamak.

Bütçe Hazırlama

Yıllık işletme projesini (tahmini bütçe) hazırlayıp kat maliklerine sunmak.

2

Apartman Yöneticisinin Yetkileri

  • ✓
    Vekil Sıfatı: Kat maliklerini temsil etme ve onlar adına işlem yapma yetkisi (KMK Md. 38).
  • ✓
    Dava Açma: Aidat borçlarını tahsil etmek için icra takibi başlatma ve dava açma yetkisi.
  • ✓
    Sözleşme İmzalama: Bakım, onarım, güvenlik gibi hizmetler için firmalarla sözleşme yapabilir.
  • ✓
    Acil Müdahale: Acil durumlarda (su borusu patlaması, yangın vb.) genel kurul kararı beklemeden müdahale edebilir.
3

Apartman Yöneticisinin Hukuki Sorumlulukları

⚠️ Cezai Sorumluluk

Zimmet, görevi kötüye kullanma veya evrakta sahtecilik gibi suçlarda Türk Ceza Kanunu kapsamında yargılanabilir.

💰 Mali Sorumluluk

Kusurlu davranışlarından kaynaklanan zararları tazmin etmekle yükümlüdür. (Örn: Zamanında yapılmayan onarım nedeniyle oluşan hasar)

📋 SGK Sorumluluğu

Kapıcı veya personel çalıştırılıyorsa, SGK primlerinin düzenli yatırılmasından yönetici şahsen sorumludur.

?

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman Yöneticisi Hesap Vermek Zorunda mı?

Evet, kesinlikle! KMK Madde 37 gereği yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda ve eğer yazılı değilse her takvim yılının birinci ayında, kat maliklerine hesap vermekle yükümlüdür.

Sunulması Gerekenler: Gelir-gider tablosu, banka hesap özeti, fatura ve makbuzlar, işletme projesi karşılaştırması.

Apartman Yöneticisi Maaş Alabilir mi?

Evet, alabilir. KMK Madde 40 gereği yöneticiye, kural olarak vekilin aldığı ücret verilir. Yönetim planında belirlenebilir veya genel kurul kararıyla tespit edilir.

Önemli: Yönetici ücretini kendi hesabına aktaramaz; mutlaka genel kurul kararı veya yönetim planı dayanağı olmalıdır.

Apartman Yöneticisi Görevden Nasıl Alınır?

Yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla her zaman değiştirilebilir (KMK Md. 34). Bunun için:

  1. 1 Olağanüstü genel kurul toplantısı çağrısı yapılır (en az 1/3 kat maliki imzasıyla).
  2. 2 Toplantıda yöneticinin görevden alınması oylanır (sayı ve arsa payı çoğunluğu gerekir).
  3. 3 Karar defterine işlenir ve yeni yönetici seçilir.
Alternatif: Yönetici görevini kötüye kullanıyorsa, her kat maliki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak görevden alınmasını talep edebilir.

Bilgilendirme

Bu sayfadaki bilgiler Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili mevzuata dayanmaktadır. Her apartmanın yönetim planında farklı hükümler olabilir.