Aidat Nedir?
Aidat, ana gayrimenkulün ortak giderlerine (kapıcı, kaloriferci, bahçıvan maaşı, elektrik, su, sigorta primleri, bakım ve onarım masrafları vb.) kat maliklerinin katılım payıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) madde 20 gereği, kat malikleri bu giderlere katılmakla yükümlüdür.
Aidat Neye Göre Belirlenir?
Aidatların belirlenmesi Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20 ve Yönetim Planı esaslarına göre yapılır. Temel kural şöyledir:
1. Eşit Paylaşılacak Giderler
Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri (bunlar için toplanacak avans dahil), tüm kat malikleri arasında eşit olarak (arsa payına bakılmaksızın) paylaşılır.
2. Arsa Payına Göre Paylaşılacak Giderler
Ana gayrimenkulün sigorta primleri, bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi giderler, arsa payı oranında paylaşılır.
İşletme Projesi (Tahmini Bütçe)
Yönetici, bir yıllık tahmini gelir ve giderleri gösteren bir "İşletme Projesi" hazırlar. Bu proje kat maliklerine tebliğ edilir. 7 gün içinde itiraz edilmezse kesinleşir ve aidatlar bu projeye göre toplanır.
Tahsilat Yöntemleri
- Banka Yoluyla: En güvenli ve şeffaf yöntemdir. Açıklama kısmına "Daire No - Ay/Yıl Aidatı" yazılması karışıklığı önler.
- Elden Nakit: Mümkün olduğunca kaçınılmalıdır. Eğer elden alınacaksa, mutlaka sıra numaralı ve imzalı "Tahsilat Makbuzu" kesilmelidir. Makbuzsuz ödeme, "ödemedim" iddiası karşısında geçersiz sayılabilir.
- Kredi Kartı / Online Ödeme/Sanal POS: Apartman yönetim yazılımları (şu an incelemekte olduğunuz portal gibi) üzerinden kredi kartı ile ödeme imkanı, tahsilat oranlarını artırır.
Gecikme Tazminatı
Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 20/c gereği:
Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği günler için aylık %5 hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Not: Bu oran yasal bir orandır ve genel kurul kararı olmadan da uygulanabilir.
İcra Takibi Süreci
Aidatını ödemeyen kat malikine karşı yöneticinin yasal takip başlatma hakkı ve sorumluluğu vardır. Süreç adım adım şu şekilde işler:
Noter İhtarnamesi
Borçluya noter kanalıyla borcunu ödemesi için bir ihtarname çekilir ve süre verilir. Bu, iyi niyet göstergesidir ve bazen icraya gerek kalmadan çözüm sağlar.
İcra Dairesine Başvuru
Ödeme yapılmazsa, yönetici avukatı aracılığıyla veya bizzat İcra Dairesi'ne başvurarak "İlamsız İcra Takibi" başlatır. İşletme projesi ve defter kayıtları delil olarak sunulur.
Ödeme Emri ve İtiraz
Borçluya ödeme emri gönderilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz etmezse borç kesinleşir. İtiraz ederse takip durur.
İtirazın İptali Davası
Borçlu haksız yere itiraz etmişse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "İtirazın İptali" davası açılır. Borçlu haksız çıkarsa %20 icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilir.
Haciz İşlemleri
Takip kesinleştikten sonra borçlunun maaşına, banka hesaplarına, aracına veya ev eşyalarına haciz konulabilir. Hatta KMK Md. 22 gereği, borçlu dairede kiracı ise kira bedeline de haciz konulabilir.