Kat Maliklerinin Hak ve Yükümlülükleri
Apartman yaşamında huzur için karşılıklı haklara saygı ve sorumlulukların bilincinde olmak esastır.
Kat Maliki, bir apartman veya sitede bağımsız bölüme (daire, dükkan vb.) sahip olan kişidir. Bu rehberde kat maliklerinin tüm hakları, yükümlülükleri, sık yaşanan sorunlar ve çözüm yollarını bulacaksınız.
Kat Maliki Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat maliki, bir ana gayrimenkulün (apartman, site) kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerinden birine veya birkaçına malik olan kişidir.
Bağımsız Bölüm Örnekleri
- • Konut (Daire)
- • İşyeri / Dükkan
- • Depo
- • Otopark (bağımsız tapulu ise)
Ortak Yerler (Mülkiyet Payı)
- • Merdiven boşlukları
- • Asansör
- • Çatı ve bodrum
- • Bahçe ve otopark (ortak)
Kat Maliklerinin Hakları
Oy Hakkı (Genel Kurula Katılım)
Her kat maliki, kat malikleri kurulu toplantılarına katılma ve oy kullanma hakkına sahiptir. Oy hakkı, arsa payı oranında değil, her bağımsız bölüm için bir oy şeklindedir (aksi yönetim planında belirtilmedikçe).
Denetim ve Hesap Sorma Hakkı
Her kat maliki, yöneticiden hesap sorabilir, gelir-gider belgelerini ve defterleri inceleyebilir. Yönetici bu talepleri reddedemez.
Kararlara İtiraz Hakkı
Kat malikleri kurulunun aldığı kararlara itiraz etme hakkı vardır. Hukuka veya yönetim planına aykırı bulunan kararların iptali için karar tarihinden itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir (KMK Md. 33).
Bağımsız Bölümde Serbestlik
Kendi bağımsız bölümünde (dairesinde) dilediği gibi oturabilir, kiraya verebilir veya satabilir. Ancak yönetim planında kısıtlamalar olabilir (örn: işyeri olarak kullanılamaz gibi).
Olağanüstü Toplantı Talep Hakkı
Kat maliklerinin en az 1/3'ü, yöneticiden olağanüstü genel kurul toplantısı çağrısı yapmasını talep edebilir. Yönetici bu talebi yerine getirmek zorundadır.
Kat Maliklerinin Yükümlülükleri
Aidat Ödeme Yükümlülüğü (KMK Md. 20)
Ortak giderlere katılmak zorunludur. Kapıcı, temizlik gibi giderler eşit; bakım, onarım, sigorta gibi giderler arsa payına göre paylaşılır. Gecikme halinde aylık %5 tazminat uygulanır.
Başkalarını Rahatsız Etmeme (KMK Md. 18)
Gürültü, koku, titreşim gibi rahatsızlıklar yaratmamak zorundadır. Genel ahlaka aykırı faaliyetler kesinlikle yasaktır.
Ana Gayrimenkulü Koruma (KMK Md. 19)
Binanın dış görünümünü, sağlamlığını ve mimari bütünlüğünü bozmamak zorundadır. Balkon kapatma, cephe değişikliği gibi işlemler için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı izni gerekir.
Genel Kurul Kararlarına Uyma
Toplantıya katılsın veya katılmasın, alınan kararlara uymak zorundadır. Karara itirazı varsa yasal yollarla (mahkeme) mücadele edebilir, ancak karar iptal edilene kadar uymalıdır.
Sık Yaşanan Sorunlar ve Çözümleri
❓ Altımdaki daireden gürültü geliyor, ne yapabilirim?
Önce komşunuzla konuşun. Çözüm olmazsa yöneticiye yazılı şikayette bulunun. Yönetici uyarı yapmalıdır. Devam ederse, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde "komşuluk hukuku" kapsamında dava açabilirsiniz.
❓ Aidat miktarı çok yüksek belirlendi, itiraz edebilir miyim?
Evet. İşletme projesi kat maliklerine tebliğ edildikten sonra 7 gün içinde itiraz edebilirsiniz. İtirazınız Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından değerlendirilir. Mahkeme kararına kadar, kesinleşen (eski) aidat miktarını ödemeniz gerekir.
❓ Yönetici hesapları göstermiyor, ne yapabilirim?
Yazılı olarak talep edin. Yine göstermezse, KMK Md. 33 gereği Sulh Hukuk Mahkemesi'ne başvurarak yöneticinin görevden alınmasını ve hesap vermesini talep edebilirsiniz.
❓ Komşum balkonunu izinsiz kapattı, şikayet edebilir miyim?
Evet. Ortak alanlarda veya dış cephede izinsiz değişiklik yapılamaz. Önce genel kurulda konuyu gündeme getirin. Karar alınmazsa veya reddedilirse, eski hale getirme davası açabilirsiniz.
Önemli Kanun Maddeleri (Özet)
Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve ortak yerleri kullanırken birbirini rahatsız etmemek ve birbirinin haklarını çiğnememekle yükümlüdür. Gürültü, koku, titreşim gibi rahatsızlıklar bu madde kapsamında değerlendirilir.
Kat malikleri, ana gayrimenkulün bakımına ve mimari güzelliğini/sağlamlığını korumaya mecburdur. Ortak yerlerde değişiklik için kat maliklerinin 4/5 çoğunluğunun yazılı izni şarttır.
Ortak giderlere katılım zorunludur. Kapıcı/güvenlik giderleri eşit, bakım/onarım giderleri arsa payına göre paylaşılır. Geciken ödemeler için aylık %5 tazminat uygulanır.
Kat malikleri kurulu kararlarına veya yöneticinin işlemlerine karşı Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulabilir. Karardan itibaren 1 ay içinde itiraz edilmelidir.
Yönetici, her takvim yılının Ocak ayında kat maliklerine hesap vermek zorundadır. Gelir-gider tablosu, banka hesap özeti ve tüm belgeler sunulmalıdır.
Yönetici, kat maliklerinin vekili sıfatıyla görev yapar. Ortak işlerin yürütülmesi, defterlerin tutulması ve temsil yetkisi bu madde ile düzenlenir.
Bilgilendirme
Bu sayfadaki bilgiler Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) esas alınarak hazırlanmıştır. Her apartmanın yönetim planında farklı düzenlemeler olabilir.