Bina Tamamlandıktan Sonra Yapılması Gerekenler
İskân belgesinden kat mülkiyetine, ilk genel kuruldan aidat sistemine kadar tüm süreçlerin kapsamlı rehberi.
Bir binanın yönetimi, müteahhit tesliminden sonra başlar. Bu rehberde iskân belgesinden kat mülkiyetine, ilk genel kuruldan aidat sistemine kadar tüm adımları bulacaksınız.
İskân (Yapı Kullanma İzin Belgesi) Alınması
A) Gerekli Belgeler
- • Yapı Kullanma İzin Belgesi başvuru formu
- • Tapuya tescil edilmiş Yapı Kayıt Belgesi
- • İmar durumu ve yapı ruhsatı onaylı örnekleri
- • Proje müellifleri imzalı bitirme belgesi
- • Yapı denetim firması bitirme belgesi
- • Yangın güvenlik raporu, asansör kontrol raporu
- • Vergi borcu olmadığına dair belge
B) İşlem Süreci
- 1. Belediye İmar Müdürlüğü'ne başvuru
- 2. Eksik belgelerin tamamlanması (15 gün)
- 3. Teknik heyet incelemesi
- 4. Eksikliklerin giderilmesi
- 5. İskân belgesi alınması
Maliyet: 10-50 bin TL (m² bazında)
Tapuya Tescil (Kat İrtifakı → Kat Mülkiyeti)
İskân belgesi alındıktan sonra, kat irtifakı rejiminden kat mülkiyeti rejimine geçiş yapılır.
⚠️ Önemli: Kat mülkiyeti kurulmadan daire satışı yapılamaz!
Gerekli Belgeler
- • İskân belgesi
- • Müteahhit firma vekâletnamesi
- • Yapı ruhsatı ve tadilat ruhsatları
- • Noter onaylı başvuru formu
Süreç
- • Tapu Kadastro Müdürlüğü başvurusu
- • Teknik eleman incelemesi
- • Bağımsız bölümlerin oluşturulması
- • Kat mülkiyeti tescil belgesi
Ana Yapının Paylaşımı
Ortak Alanlar
- • Giriş holü, merdivenler, asansörler
- • Çatı, bodrum, tesisat odaları
- • Bahçe, otopark, yürüyüş yolları
- • Havuz, spor salonu (varsa)
Hisse Hesaplama
Formül:
Ana yapı hissesi = Daire alanı / Toplam inşaat alanı
Örnek: 150m² / 5.000m² = %3 hisse
İlk Genel Kurul Toplantısı
Yasal Şart: Toplantı tarihinden 15 gün önce noter veya taahhütlü mektupla davet yapılmalıdır.
Zorunlu Gündem Maddeleri (KMK Md. 31)
Yönetim Planı Oluşturulması
Yönetim planı, apartman/sitenin anayasasıdır ve kat maliklerinin 2/3 çoğunluğu ile kabul edilir.
Planda Bulunması Gerekenler:
Yönetim Kurulu Seçimi
Abonelikler ve Hizmetlerin Başlatılması
Zorunlu Abonelikler
- • Elektrik (daire + ortak)
- • Su
- • Doğalgaz
- • Çöp toplama
Hizmet Sözleşmeleri
- • Güvenlik
- • Temizlik
- • Asansör bakımı
- • Bahçe bakımı
Sigorta Poliçeleri
- • DASK (Zorunlu)
- • Yangın sigortası
- • Mesuliyet sigortası
Aidat ve Bütçe Oluşturma
Aidata Dahil Giderler
- • Elektrik, su, doğalgaz (ortak)
- • Güvenlik ve temizlik
- • Bakım-onarım fonu
- • Sigorta primleri
- • Yönetim giderleri
Acil Durum Fonu
Toplam bütçenin %10-20'si kadar yedek akçe ayrılmalıdır. Bu fon beklenmedik masraflar için kullanılır.
📋 Özet Tablo: Adımlar ve Süreler
| Sıra | İşlem | Süre | Sorumlu |
|---|---|---|---|
| 1 | İskân belgesi | 30-60 gün | Müteahhit |
| 2 | Kat mülkiyeti tescil | 15-30 gün | Müteahhit |
| 3 | İlk genel kurul daveti | 15 gün önce | Müteahhit |
| 4 | Yönetim kurulu seçimi | Toplantıda | Kat malikleri |
| 5 | Aboneliklerin başlatılması | 1 ay | Yönetim kurulu |
| 6 | Aidat belirlenmesi | İlk ay | Yönetim kurulu |
| 7 | Resmi kayıtlar | 2 ay | Yönetim kurulu |
Yasal Dayanaklar ve Referanslar
Önemli Uyarı
Bu rehber bilgilendirme amaçlıdır. Her bina/site için özel şartlar ve yerel yönetim kuralları değişiklik gösterebilir. Resmi işlemleriniz için mutlaka bir avukat, müşavir veya yönetim şirketi ile çalışmanız önerilir.